วิธีตรวจสอบโฉนดที่ดินก่อนซื้อขาย

ก่อนโอนเงินให้ผู้ขาย สิ่งแรกที่ต้องทำคือตรวจสอบโฉนดให้แน่ใจว่าที่ดินแปลงนั้นเป็นของผู้ขายจริง ปลอดจากภาระผูกพัน และข้อมูลในเอกสารตรงกับที่ประกาศไว้ทุกประการ ขั้นตอนนี้ใช้เวลาไม่นาน แต่ป้องกันความเสียหายได้มาก

ทำไมถึงต้องตรวจสอบโฉนด?

• ที่ดินอาจติดจำนองกับธนาคารหรือเจ้าหนี้เอกชน
• ผู้ขายอาจไม่ใช่เจ้าของจริง หรือเป็นเพียงผู้ครอบครอง
• ขนาดพื้นที่หรือตำแหน่งที่ตั้งอาจไม่ตรงกับที่ประกาศ
• อาจมีภาระจำยอม เช่น ทางเดินสาธารณะผ่านที่ดิน

ตรวจสอบออนไลน์ได้เลย (ฟรี)

เริ่มต้นด้วยการตรวจสอบเบื้องต้นผ่านระบบออนไลน์ของภาครัฐ:

• LANDSMAPS (landsmaps.dol.go.th) — ระบบของกรมที่ดิน แสดงแผนที่แปลงที่ดิน ขอบเขต และข้อมูลเบื้องต้น พิมพ์เลขที่โฉนดหรือค้นหาตามพิกัดได้
• assessprice.treasury.go.th — ระบบกรมธนารักษ์ ค้นหาราคาประเมินราชการต่อตารางวา ใช้ตรวจสอบว่าราคาที่ขอสมเหตุสมผลไหม

สิ่งที่ควรตรวจจากโฉนดตัวจริง

ขอดูโฉนดตัวจริงจากผู้ขาย และตรวจสอบรายละเอียดเหล่านี้:

• เลขที่โฉนด — ตรงกับที่ผู้ขายแจ้งไหม
• ชื่อเจ้าของปัจจุบัน — ต้องตรงกับผู้ขาย ถ้าไม่ตรงต้องสอบถามเหตุผล
• ขนาดพื้นที่ — ไร่ งาน ตารางวา ตรงกับที่ประกาศไหม
• หน้าด้าน "รายการจดทะเบียน" — ดูว่ามีจำนองหรือภาระผูกพันค้างอยู่ไหม

ตรวจสอบที่สำนักงานที่ดิน (แนะนำสำหรับการซื้อจริง)

สำหรับการซื้อขายจริง แนะนำให้ไปขอ หนังสือรับรองรายการจดทะเบียน ที่สำนักงานที่ดินในจังหวัดที่ที่ดินตั้งอยู่ ค่าธรรมเนียมเพียงไม่กี่สิบบาท แต่ได้ข้อมูลครบถ้วนเรื่องประวัติการซื้อขาย ภาระจำนอง และภาระผูกพันทั้งหมดจนถึงปัจจุบัน

สัญญาณอันตรายที่ควรระวัง

• ผู้ขายไม่ยอมให้ดูโฉนดตัวจริง หรือแสดงแค่สำเนา
• ชื่อเจ้าของในโฉนดไม่ตรงกับผู้ขาย โดยไม่มีคำอธิบายที่สมเหตุสมผล
• ที่ดินติดจำนองอยู่ แต่ผู้ขายบอกว่าจะไถ่ถอนให้วันโอน (ความเสี่ยงสูงมาก)
• ราคาต่ำกว่าตลาดผิดปกติ โดยไม่มีเหตุผลชัดเจน
• รีบเร่งให้ทำสัญญาหรือวางมัดจำโดยไม่ให้เวลาตรวจสอบ